Loạn số liệu chừng tồn kho bất động sản

Loạn mệnh liệu tồn kho bất động sản

Thị trường học TP HCM có nhiều số phận liệu đầu hàng tồn kho khác nhau như một ma trận. Ảnh: Vũ Lê.

Lượng hàng phục tồn kho căn hộ được nhiều đơn chiếc vị công bố, tuy nhiên, mệnh liệu chẳng những không trùng khớp mà còn có độ vênh lớn. Giới chuyên gia lo ngại, loạn số liệu chừng sẽ khiến thị trường học bất động sản bị đánh phải chi sai lệch.Báo cáo quý IV/2012 của Công ty CB Richard Ellis (CBRE) Việt Nam, TP HCM; Hà Nội tuần tự có tới hơn 28.000 và 20.500 căn hộ đã chào bán trên thị trường học nhưng chưa có chủ sở hữu và phải mất 4-5 năm nữa mới có trạng thái vượt qua tình trạng thừa cung.Trước đó, tại Diễn đàn Kinh tế mùa thu 2012 bởi chưng Ủy ban Kinh tế của Quốc hội tổ chức, diễn ra sáng 28/9, ông Trần Đình Thiên, Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng TP HCM và Hà Nội mỗi nơi có trên dưới hơn 35.000 căn hộ sẵn sàng để bán.Trong khi đó, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, hàng phục tồn kho cả nước hiện giờ có khoảng hơn 16.000 căn hộ chung cư, hơn 4.000 nhà thấp tầng và gần 26.000 m2 nhà văn phòng cho thuê.Lý giải về việc có nhiều số phận liệu hàng tồn kho căn hộ, Phó giám đốc bộ phận tham mưu đầu tư Công ty CBRE, Nguyễn Nguyên Thái cho rằng sự khác biệt là do ý kiến và mục mục tiêu thống kê không giống nhau.Theo ông Thái, với danh thiếp lẻ loi vị phân phối sản phẩm, đầu hàng tồn kho được hiểu là đầu hàng đã ban bố chào bán nhưng chưa có người mua. Tuy nhiên, với bộ phận kế toán, thống kê, hàng hóa đã bán nhưng chưa bít tất toán xong, đầu hàng hóa đang sinh sản giữa chừng cũng xếp vào diện tồn kho. Trong khi đó, với cơ quan quản lý, đề án được cấp phép dầu chưa triển khai vẫn được xét là nguồn cung căn hộ trong tương lai.Giải thích với VnExpress.net về cách tính đầu hàng tồn kho, một lãnh đạo Bộ Xây dựng cho hay, các sản phẩm đã có giao dịch thì Bộ không tính chất là hàng tồn. Trường hợp chủ đầu tư đã xây xong và đề án hoàn thiện nhưng chưa mở bán vì chưng thị trường trầm lắng thì được bại liệt vào dạng quy hàng tồn kho. Các dự án xây xong móng đã được giao dịch song chủ đầu tư đói vốn chẳng thể tiếp kiến tục khai triển công đệ trình và bị chậm tiến độ mất 2-3 cũng được xét vào quy hàng tồn.Ông phân tích, bản tính hàng phục tồn là sản phẩm để trong kho. Sản phẩm nhìn chung và bất động sản nói riêng khi đã sinh sản ra phải được luân chuyển. Chủ đầu tư có thể đủ lực để cân đối dòng tiền nhưng khi sản phẩm không được bán ra có nghĩa người dân không được thụ hưởng và tầng lớp chịu thiệt. "Tiền chủ đầu tư chôn vào đất, không quay được vòng, không biến thành chỉ - hàng phục - tiền, do vậy bất động sản ở đây chính là hàng phục tồn kho", ông nói.Đồng tình ý kiến trên, bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng phòng Nghiên cứu & Tư vấn của Savills Việt Nam tại Hà Nội đánh giá, mệnh liệu chừng về đầu hàng tồn kho hiện là vấn đề gây tranh cãi. Bà nhận định, khi đưa ra cách tính tồn kho phải xét tùy trường hợp cụ thể. Những dự án đã được rót vốn đầu tư hình thành ra sản phẩm nhưng không bán được mê hoặc chủ đầu tư không công bố bán đều là đầu hàng tồn kho. Trường hợp đề án chưa hình thành, chủ đầu tư chưa rót vốn thì không được coi là hàng tồn."Có những dự án có 1.000 căn hộ, đã cất nóc song chủ đầu tư chỉ tung ra 100 căn thì số phận 900 căn hộ còn lại cũng là đầu hàng tồn kho. Chủ đầu tư tuyên cha bán 10% nhưng đó tiền là cách nói của họ, bản chất 900 căn hộ đã được đầu tư hình thành", bà nói.Tổng giám đốc Công ty CP Nhà Hòa Bình, Lê Quốc Duy phân tích, không thể vơ đũa cả nắm để bẩm về kết quả hàng phục tồn kho vì làm vậy vô tình đánh giá như sai về bản tính của thị trường học bất động sản. Theo ông Duy, nên phân quy hàng tồn ra thành nhiều loại bởi mỗi nhóm cần có hướng xử lý khác nhau. Nợ xấu của danh thiếp nhóm hàng phục tồn kho này cũng có nhiều mức độ, tùy vào từng trường hợp mà đưa ra gói áp giải pháp thích hợp.Ví dụ, hàng phục chưa bán được số phận lượng lớn sẽ có chiến lược bán và xả hàng khác với quy hàng tồn dưới 30% tổng số phận sản phẩm trong dự án. Hay hàng chưa bán có vị trí đẹp, diện điển tích vừa phải, thương hiệu mạnh sẽ dễ thanh lý hơn hàng ế có tính chất thanh khoản kém.Ông Duy cho rằng, thời kì phát triển dự án tại Việt Nam rất dài, trung bình phẩm 5 năm, thậm chí lâu hơn. Vì vậy trong quá trình thực hiện, chủ đầu tư có trạng thái chia ra nhiều giai đoạn để phân bổ vốn cho phù hợp. Doanh nghiệp có trạng thái bán hàng nhiều đợt, thậm chí được phép vớ toán khi bàn giao nhà.Lãnh tôn giáo Công ty CP Nhà Hòa Bình nhấn mạnh thêm, thị trường học căn hộ có nhiều số phận liệu thống kê hàng tồn kho là một bất lợi rất lớn. Bởi do cả doanh nghiệp và khách hàng phục đều bị nhiễu thông báo và mất phương hướng. "Cần có mẫu mệnh chung để công bố mệnh liệu hàng phục tồn kho nhằm tạo sự ổn định, yên bụng cho các bên tham gia thị trường", ông nói.Theo Công ty Savills Việt Nam sở dĩ thị trường tồn tại nhiều số mệnh liệu quy hàng tồn kho căn hộ là vì hướng tiếp cận có quá nhiều sự khác biệt. Chỉ cần thống kê vào những thời điểm khác nhau cũng đã tạo ra những con số có sự chênh lệch lớn. Savills cho rằng khó khăn hiện giờ là Việt Nam chưa có những tiêu chuẩn chung để xác định số liệu chừng quy hàng tồn kho bất động sản, đặc biệt là căn hộ. Vì vậy, nếu muốn có một con mệnh tử thi với tình hình thực tại thì cần có sự can thiệp của một cơ quan chủ quản đứng ra làm ăn này.Tác giả:Vũ Lê - Hoàng Lan

Hà Nội điều chỉnh quy hoạch 2 đít đô thị ở quận Hoàng Mai

Hà Nội điều chỉnh quy hoạch 2 khu dân cư ở quận Hoàng Mai

Ngày 28/8, Sở Quy hoạch-Kiến trúc thành phố Hà Nội và Ủy ban Nhân dân quận Hoàng Mai phối hợp tổ chức công cha và bàn giao hồ sơ điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết 1/500 tại các ô đất thuộc khu dân cư mới Đại Kim và điều chỉnh tổng quan quy hoạch chi tiết 1/500 khu công năng thành thị Trũng Kênh.

Quy hoạch được phê chuẩn điều chỉnh 8 ô đất thuộc khu dân cư mới Đại Kim với tổng diện tích đất 89.253m2 ban chung cu nam trung yen gia re bat dong san. Trước khi điều chỉnh các ô đất có dân số khoảng 5.000 người, sau điều chỉnh qui mô dân số giảm xuống còn 4.575 người.

Mục tiêu điều chỉnh quy hoạch nhằm phủ phục vụ lợi ích dân sinh, tuân thủ Luật Quy hoạch thành thị và tấp tễnh của luật pháp về quản lý đô thị. Nguyên tắc điều chỉnh của đồ án là giảm qui mô dân số tập trung trong ô đất cao tầng CT3, giữ lại theo hiện trạng giếng làng cổ và hồ sinh thái hiện có; song song cân đối hệ thống cơ sở hạ tầng thành thị cho hợp lý với tiêu chuẩn, quy cách hiện hành.

Đối với khu công dụng đô thị Trũng Kênh, diện tích xem xét lập quy hoạch là 214.883m2, tăng so với trước khi điều chỉnh (196.110m2). Việc điều chỉnh tổng quan khu công năng thành thị được thi hành kết hợp với chỉnh trang xóm làng cũ. Dân số toàn khu điều chỉnh lên 5.188 người, trước khi điều chỉnh dân số khu vực này là 3.425 người.

Nguyên tắc điều chỉnh về cơ bản là giữ nguyên hạ tầng, trong đó tổng diện tích đất công cộng, đất nhà mặt phố trẻ, đất tác phẩm tôn giáo, được tăng lên so với quy hoạch trước đây. Diện tích đất ở phát triển mới tăng từ 38.963m2 lên 49.781m2.

Phó Chủ tịch Ủy ban Nhân dân quận Hoàng Mai Nguyễn Đức Hải đã đòi hỏi chính quyền các phường liên can tổ chức công cha nội công khai để các tổ chức, công dân được biết và thực hiện. Đối với chủ đầu tư các dự án bất động sản cần bám sát quy hoạch, triển khai các dự án bất động sản đảm bảo tiến độ, luôn luôn phối hợp, báo cáo về Ủy ban Nhân dân quận. Trong trường hợp CDT chậm triển khai, quận sẽ thưa Ủy ban Nhân dân thành phố xem xét, thu hồi và giao cho CĐT khác có năng lực.

Chiều cùng ngày, Sở Quy hoạch-Kiến trúc Hà Nội và Ủy ban Nhân dân huyện Thanh Oai đã phối hợp tổ chức công cha nội và giao kèo Quy hoạch chung thị trấn Kim Bài, tỷ lệ 1/5.000. Quy hoạch xác định thị trấn Kim Bài là trung tâm hành chính-chính trị, kinh tế, văn hóa-xã hội của huyện; là thành thị loại V, đảm nhận vai trò mối manh và hạ tầng kỹ thuật, dịch vụ công cộng, sinh sản của thành phố.

Quy hoạch xem xét với tổng diện tích đất môi trường xung quanh của thị trấn khoảng 432,25ha; dân số đến năm 2020 của thị trấn là 8.000 người, đến năm 2030 là 9.000 người.

Năm 2020, đất thi công đô thị dao động 100-110ha, năm 2030 đất thi công đô thị vào khoảng 130-140ha ban chung cu the pride hai phat. Quy hoạch được công bố đúng vào dịp kỷ niệm 20 năm thành lập thị trấn Kim Bài (1/9).

vietnam+

Ông Lê Hoàng Châu: “Không thành thử cho người nước ngoài chuốc nhà một lẻ”

Ông Lê Hoàng Châu: “Không nên cho người ngoại quốc mua nhà đơn lẻ”

“Chúng tôi phát biểu điều này có thể Bộ Xây dựng không vừa ý, song chúng ta không nên mở rộng cho người ngoại quốc được mua nhà phố cô đơn lẻ, villa tại Việt Nam”.

Bên cạnh nhà chung cư, Bộ Xây dựng muốn tới đây người ngoại quốc cũng được phép mua các loại hình nhà ở riêng lẻ khác mua bán chung cư hà nội giá rẻ ban chung cu nam trung yen gia re.

Đó là quan điểm của Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM Lê Hoàng Châu trước đề xuất mở rộng đối tượng cho Việt kiều, người ngoại quốc mua nhà tại Việt Nam đang được Bộ Xây dựng đưa vào dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh BDS sửa đổi.

Theo đó, thay vì chỉ được có được nhà chung cư trong thời thời hạn 50 năm, Bộ Xây dựng muốn cá nhân, tổ chức người ngoại quốc tới đây sẽ được mua được không phạm vi về số lượng và loại hình nhà phố ở thương mại trong dự án phát triển nhà mặt phố ở thương mại, dự án khu đô thị mới, dự án BDS du lịch.

Được biết, một trong những mục tiêu trọng điểm của việc nới lỏng này là nhằm tháo gỡ khó khăn, phóng thích hàng tồn kho và tạo điều kiện cho phân khúc BDS phát triển trong tương lai.

Cách đây không lâu, khi góp ý cho dự thảo này, Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Bùi Quang Vinh cũng từng chia sẻ “Chúng ta có tư duy trì trệ, sợ gia tộc mua nhà mặt phố rồi "chiếm" Việt Nam. Thực ra khối BĐS bị tồn ứ đọng mà tôi giải trình trước Quốc hội cốt yếu là căn hộ cao cấp. Nhiều biệt thự để trống mà số lượng người ngoại quốc vào nhà ở ở Việt Nam khi ta hội nhập quốc tế đang tăng lên. Họ mua thì cũng chẳng chết ai”.

Hơn nữa, theo Bộ trưởng Bùi Quang Vinh, lượng tiền vị trí ở khối nước ngoài khá lớn, vậy tại sao không cho phép người nước ngoài được sở hữu ở Việt Nam. Chúng ta cũng không nên lo lắng họ mua rồi mang cho, tặng vì theo ông, đã mua thì chả ai mang đi biếu.

“Cần cho người ta mua bình thường 50 - 70 năm theo luật Việt Nam, rồi sau đó hết hạn thì mời anh đi. Nếu ta mở, vững chắc sẽ có nhiều người ngoại quốc mua lắm. Hiện ta có đến 130.000 người Hàn Quốc ở Việt Nam, họ nói phải thuê nhà mặt phố ở vì không sắm được nhà. Thuê thì bắt buộc họ lậu thuế, trốn thuế, thuê 10.000 USD nhưng viết giấy chỉ có 2.000 USD”, Bộ trưởng Vinh nói.

Khi đó, đề xuất này cũng đã nhận được sự đồng thuận của Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng, bởi theo luận điểm của người đứng đầu Chính phủ, loại trừ đối tượng người ngoại quốc bị kiểm rà soát an ninh, còn lại là được mua nhà, không nên phân biệt nhà chung cư hay riêng lẻ.

Tuy nhiên, theo quan niệm của ông Lê Hoàng Châu, ở nhiều quốc gia khác, trong GĐ đầu mở cửa, họ chỉ cho người nước ngoài mua chung cư và cũng chỉ ở một khu vực nhất định.

“Ở Singapore, 5 năm đầu người ta chỉ cho mua chung cư, 5 năm sau mới mở rộng thêm nhưng cũng đánh thuế rất mạnh. Ở Việt Nam mình, trong GĐ an ninh, thiếu ổn định bên ngoài đang tiềm ẩn khó lường thì không nên mở ra cho người ngoại quốc được mua nhà phố neo đơn lẻ, villa vì rồi đây sẽ khó kiểm soát”, ông Châu kiến nghị.

Điều đáng nói ở đây, trong khi Bộ Xây dựng và một số bộ, ngành dính líu khác dẫn chứng rằng, một trong những lý do cần mở rộng diện mua nhà của người ngoại quốc nhằm tháo gỡ thiếu thốn cho doanh nghiệp, phóng thích hàng tồn kho là các nhà đất cao cấp.

Tuy nhiên, người phản bác lại phát biểu trên chính là Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM – tổ chức đại diện cho hàng chục doanh nghiệp, CDT BĐS tại thành thị có tổng diện tích phân khúc lớn nhất cả nước ban biet thu cau giay gia re.

Từ Nguyên

vneconomy

Mua chung cư giá như nạp “tiền đất” là phi ả trường?

Mua căn hộ phải nộp “tiền đất” là phi thị trường?

Trong bối cảnh phân khúc nhà đất chưa có nhiều khởi sắc đáng kể, thông báo từ ngày 1/8 bạn căn hộ phải nộp tiền sử dụng đất (SDĐ) theo lăm le tại Thông tư 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính đã khiến thị trường này phủ thêm lớp băn khoăn.

Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Sỹ Liêm cho rằng lăm le này “bất hợp lý, là cách quản lý phi thị trường”…

Điều 6 Thông tư 76/2014/TT-BTC do Bộ Tài chính ban hành, sẽ có hiệu lực từ ngày 1/8/2014, nêu rõ: Đối với sản phẩm thi công là nhà cao tầng, nhà chung cư, nhà mặt phố có mục đích thường dùng hổ lốn thì tiền SDĐ được phân bổ cho từng đối tượng thường dùng theo hệ số phân bổ nhân dịp (x) với diện tích nhà phố của từng đối tượng thường dùng như sau: Hệ số phân bổ được xác định bằng mật độ giữa qui mô đất xây dựng nhà phố và tổng diện tích nhà của các đối tượng sử dụng bán chung cư the pride hải phát bán nhà đất biệt thự cầu giấy.

Trường hợp nhà phố có tầng hầm thì 50% tổng diện tích tầng hầm được cộng vào diện tích nhà phố của các đối tượng thường dùng để tính hệ số phân bổ.

Trường hợp quy mô các tầng hầm được xác định là thuộc mua được chung của các đối tượng nhà ở trong tòa nhà mặt phố thì quy mô các tầng hầm được phân bổ đều cho các đối tượng sử dụng nhà.

Trường hợp qui mô các tầng hầm được xác định là thuộc mua được của CĐT thì tổng diện tích các tầng hầm được phân bổ để tính thu tiền SDĐ cho đối tượng là chủ đầu tư.

Không lẽ vì cái “sổ đỏ”?

Một trong những lý do khiến bổn phận nộp tiền SDĐ cho Nhà nước – vốn đang được chủ đầu tư dự án chấp hành - bất ngờ được “bổ đầu” người tham quan nhà, người tiêu dùng là những năm vừa qua, do tiền SDĐ quá lớn nên nhiều CDT không có tiền nộp dẫn đến tình trạng dự án chậm triển khai.

Thậm chí, ngay cả đối với những đề án đã hoàn thành, do CDT không nộp tiền SDĐ nên các hộ dân không được cấp sổ đỏ. Vì vậy, khi chuyển bổn phận trả tiền SDĐ từ chủ đầu tư sang cư dân sẽ làm giảm gánh nặng tài chính cho chủ đầu tư. Điều đó đồng nghĩa với việc quy định này cũng góp phần tháo gỡ gặp khó trong việc cấp “sổ đỏ”.

Phải nhìn nhận rõ ràng rằng, trong giá chuyển nhượng mà các CĐT giao dịch cho cư dân nhà, mua đất bao giờ cũng có thành phần tiền SDĐ. Điều đó có nghĩa người mua nhà phố luôn là người cuối cùng phải chăng điều khoản tiền này, dù nó được gọi tên là gì. Hơn nữa, việc khách hàng mua được cấp “sổ đỏ” hay không lại không chỉ tùy thuộc vào việc nộp tiền SDĐ, mà còn căn cứ trên việc thực hiện quy hoạch, giấy phép xây dựng, nghiệm thu phân tách chất lượng công trình…

Ở giác độ chủ dự án, ông Nguyễn Văn Đực (Cty Bất động sản Đất Lành, TP.Hồ Chí Minh) cũng cho rằng, ấn định về phân bổ tiền SDĐ nói trên chỉ gây phiền hà, phức tạp thêm cho chủ đầu tư, bởi CDT tự biết tính tiền SDĐ sao cho phù hợp với từng dự án, từng vị trí chứ không thể tiến hành theo quy định một cách cứng nhắc.

Còn ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư Dầu khí Toàn Cầu cho hay, cách hướng dẫn như trên tạo nên thực trạng không công bình bởi trong dự án có nhiều loại nhà chung cư khác nhau với quy mô thường dùng khác nhau, tầng cao khác nhau, nên từ trước đến nay CDT tính trong giá bán cũng linh động và hợp lý hơn.

Tại sao phải gỡ cho chủ đầu tư yếu kém?

“Nếu cho rằng dự định này tháo gỡ cho CĐT đang có hoàn cảnh số tiền kì hạn hẹp để có thể tiến hành tiếp dự án bất động sản thì việc trước hết để Nhà nước đảm bảo thu tiền SDĐ là sau khi đấu giá phải thu đủ tiền SDĐ trước khi cấp phép xây dựng dựng, coi việc có đủ tiền nộp tiền SDĐ là một trong những hoàn cảnh về tài chính của chủ đầu tư” – ông Hoàng Thịnh, chuyên viên thi công nhận định. Theo ông Thịnh, tiền của CĐT khi làm dự án chủ yếu chi vào tiền SDĐ và tiền xây dựng, giờ, nếu tiền đất không mất nữa, tiền xây dựng thu của cư dân ứng trước thì cần gì phải ấn định về hoàn cảnh tài chính đối với doanh nghiệp xây dựng dựng, mua bán bất động sản?

Ông Phạm Sỹ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng cũng bày tỏ sự không tán thành với tấp tễnh này của Thông tư vì cho rằng “bất hợp lý, là cách quản lý phi thị trường”. Theo ông Liêm, việc không thu tiền SDĐ từ CĐT nữa mà lại phân bổ vào từng căn hộ thì sẽ gây thất thoát tiền SDĐ cho Nhà nước, bởi “Nhà nước chỉ thu được tiền khi chung cư được mua bán cho người tiêu dùng, còn trong trường hợp sản phẩm không có người quan tâm thì bao giờ Nhà nước mới thu được tiền SDĐ?”.

Từ kinh nghiệm nhiều năm quản lý ngành xây dựng, ông Phạm Sỹ Liêm cho rằng, Thông tư 76 đã quá thiên vị chủ đầu tư. “Trước đây có rất nhiều chủ đầu tư đã “tay không bắt giặc” trên phân khúc BĐS bằng cách xin bằng được một qui mô đất, bắt đầu đền bù và trả tiền SDĐ rồi sau đó vẽ đề án là có thể mua bán lấy tiền. Kiểu làm ăn chộp giật đó để lại hệ quả là thị trường nhà đất bê bối mà hiện nay đang phải loay hoay tìm cách giải quyết” – ông Liêm nhận định.

Thông tư “vênh” luật

Theo ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, Thông tư 76/2014/TT-BTC có những nội dung đi ngược lại Luật Đất đai 2013 vừa được Quốc hội phê duyệt và có hiệu lực từ ngày 1/7/2014. Theo đó, Nhà nước phải tiến hành thu hồi đất theo quy hoạch, hoạch định đã được phê duyệt, sau đó đem đấu giá cho các chủ đầu tư. Ông Võ khẳng định: Nếu CDT muốn có đất làm dự án phải bắt buộc phê chuẩn bán đấu giá thì chẳng thể không nộp tiền SDĐ được.

Không có chuyện người dân vừa trả tiền mua nhà mặt phố vừa tự đi nộp tiền SDĐ Chia sẻ với báo giới về dư luận xung quanh dự định cư dân nhà mặt phố phải tự nộp tiền SDĐ từ ngày 1/8, ông Trần Đức Thắng - Cục trưởng Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính) khẳng định, theo quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản chỉ dẫn thì Nhà nước sẽ thu tiền trực tiếp từ người được Nhà nước giao đất, không có việc cư dân nhà phải tự đóng tiền SDĐ cho Nhà nước.

Theo ông Thắng, nội dung của quy định tại Điều 6 Thông tư 76/2014/TT-BTC không phải là một nội dung mới, mà đã được lăm le tại Nghị định 120/2010/NĐ-CP và Thông tư 93/2010/TT-BTC. Cụ thể, lăm le này tiến hành đối với phần tổng diện tích của Nhà nước tại dự án bất động sản chung cư khi mà Nhà nước chấp hành công dụng quản lý nhà phố nước đối với phần tổng diện tích đó hoặc mua bán bán phần tổng diện tích đó cho người dân bán biệt thự lão thành cách mạng yên hòa.

Bách Nguyễn - Lê Linh

pháp luật việt nam

BĐS biếu bán linh hãy gặp khó

BĐS cho giao dịch lẻ vẫn trở ngại

Nửa cuối 2014, phân khúc sẽ đón nhận 110.000 m² sàn chuyển nhượng lẻ trong bối cảnh thị trường nhà đất chuyển nhượng lẻ Hà Nội đang chịu nhiều thử thách, dẫn đến cả công suất và giá thuê đều có chiều hướng đi xuống.

Báo cáo thành tựu tìm hiểu phân khúc nhà đất Hà Nội của Công ty Savills Việt Nam công cha ngày 8/7, cho thấy, phân khúc BDS chuyển nhượng lẻ Hà Nội vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi, công suất thuê giảm -8 điểm % theo năm và giá thuê giảm -10% theo năm.

Tổng nguồn cung giao dịch lẻ vào khoảng 927.500 m2, tăng 2% so với quý trước và 45% so với cùng kỳ năm trước do sự gia nhập của Lotte Mart, trọng tâm mua sắm và trung tâm thương nghiệp ở quận Đống Đa bán chung cư the pride hải phát ban nha dat mat duong ven ho tay. Khu vực nội thành xâm chiếm thị phần lớn nhất, chiếm 45% tổng cung trong khi khu vực trọng tâm có thị phần nhỏ nhất, chỉ xâm chiếm 3%.

Trong Q2/2014, hai dự án bất động sản khối đế bán lẻ với giá thuê thấp hơn giá trung bình đóng cửa, làm giá thuê của cả thị trường này tăng 3% theo quý. Tuy nhiên, nếu so với cùng kỳ năm ngoái, giá thuê của các khối đế mua bán lẻ vẫn giảm -10%.

Thời gian vừa qua mức giá thuê, công suất thuê đều giảm ở mức 5-10%. Trong 5 quý trở lại đây, có xác xuất thấy công suất thuê giảm khá mạnh theo chiều hướng đi xuống trong 5 quý trở lại đây, độc đáo ở khối bán lẻ công suất thuê giảm tới 15% theo năm. Doanh thu mua bán lẻ của Hà Nội trong nửa đầu 2014 tăng khoảng 10,4% theo năm (đã bao gồm lạm phát), thấp hơn so với cùng kỳ năm 2013 (11,6%).

Một lượng lớn các khách thuê đang tìm kiếm các quy mô giao dịch lẻ cho các nhà phố hàng, siêu thị, cửa hàng tiện ích và các công trình và dịch vụ cần yếu khác. Mức giá thuê mặt bằng nhàng nhàng của cả ba loại hình chuyển nhượng lẻ này trên toàn phân khúc Hà Nội hiện là mức 55 USD/m2/tháng, trong đó siêu thị là 50 USD, trọng tâm mua sắm là 43 USD và khối chuyển nhượng lẻ là 65 USD.

Các loại hình sàn giao dịch lẻ đang chung khuynh hướng giảm giá. Điều này, bà Ngô Hương Giang – Quản lý cao cấp bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của Savills nói “sẽ tăng thêm sức ép cho phân khúc bất động sản”.

Trong tương lai, khoảng 1,9 triệu m2 tổng diện tích mua bán lẻ mới từ 98 dự án sẽ gia nhập thị trường. Tuy vậy, dao động 70% số đề án này (67 dự án cung cấp 1,3 triệu m²), vẫn đang trong giai đoạn đồ mưu hoạch hoặc bị trì trằm và chỉ có thể gia nhập thị trường sau 2016.

Trong nửa cuối 2014, phân khúc tiếp thô tục chấp nhận 110.000 m² sàn bán lẻ, 66% nguồn cung đó sẽ đến từ ba dự án lớn nhất tại các quận Ba Đình, Hai Bà Trưng và Hà Đông.

Bà Ngô Hương Giang nhận định, phân khúc giao dịch lẻ đang gặp nhiều thách thức và trở ngại nhưng bên cạnh đó có thể thấy những điểm điển tích cực trong quý I/2014. Đó là sự xuất hiện của các nhãn hiệu hàng mới trong các ngành ẩm thực, mua bán lẻ, cửa hàng tiện ích … tại TP. Hồ Chí Minh và đang tiến dần ra Hà Nội. Sau TP mua ban biet thu lien ke gia re. Hồ Chí Minh, Mc Donald’s đang ấn định mở thêm các chi nhánh khác tại Việt Nam và Hà Nội là điểm dừng chân tiếp theo của uy tín này.

TRÌNH TIÊU

doanh nhân sài gòn

Nóng căn hộ dưới 1 tỉ đồng

Nóng nhà chung cư dưới 1 tỉ đồng

Mở bán chưa đầy 2 tháng, nhưng hết thảy hơn 300 căn ở Block A1 của dự án Hưng Ngân Garden (quận 12, TP.HCM) đã được tiêu thụ hết, theo thông tin từ Công ty Địa tù và Hoàng Anh Sài Gòn, nhà phố môi giới độc quyền đề án này bán chung cư the pride hải phát ban nha dat quan cau giay gia re.

Được thị trường đón nhận, chủ đầu tư dự án và Công ty Hoàng Anh Sài Gòn quyết định mở bán tiếp Block A2 gồm 200 căn sớm hơn so với dự kiến. Ông Đoàn Chí Thanh, Tổng Giám đốc Công ty Địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn, cho rằng đó là do dự án bất động sản đã cung ứng được quan tâm và năng lực số tiền của phần đông người làm mướn ăn lương.

“Các căn hộ có qui mô 53-65 m² với giá giao dịch chỉ từ 699 triệu đồng/căn 2 phòng ngủ. Lãi suất vay biệt đãi chỉ 5% với hạn mức vốn vay lên tới 80% giá thành căn hộ, thời thời hạn vay 15 năm từ gói trợ giúp 30.000 tỉ đồng. Vì thế, người quan tâm chỉ cần dành dụm dao động 5 triệu đồng/tháng là có cơ hội có được nhà”, ông nói.

Đua nhau mở bán

Hưng Ngân Garden không phải là trường hợp duy nhất. Từ đầu năm đến nay, nhiều dự án bất động sản có giá dưới 1 tỉ đồng cũng thi nhau mở bán, tạo nên một cơn sóng về chung cư giá rẻ. Tháng 6 vừa qua, Công ty Địa tù và Thắng Lợi cũng đã mở bán GĐ 1 đề án Lotus Apartment (quận Thủ Đức). Block A của dự án bất động sản này gồm 328 căn hộ qui mô 37-52 m2, có giá thấp nhất 368 triệu đồng (chưa bao gồm thuế VAT).

Cũng chạy đua giành thị phần nhà bình dân, từ đầu năm đến nay, làng nhàng mỗi quý Công ty Địa ốc Hưng Thịnh đều tung hàng một đề án căn hộ giá rẻ. Đầu tháng 6, Hưng Thịnh mở giao dịch dự án nhà chung cư 8X Thái An (quận 12) với giá làng nhàng từ 725 triệu đồng đến dưới 1 tỉ đồng/căn cho loại căn hộ có quy mô 54-60 m2. Công ty cho hay chỉ sau gần 2 tuần mở bán, tất cả 187 chung cư của dự án bất động sản này đều đã được mua bán hết.

Trước đó, doanh nghiệp này cũng khá kết quả tốt với đề án 8X Đầm Sen (quận Tân Phú) với gần 500 căn hộ, giá 600 triệu đồng/căn có quy mô 45-47 m². Sau 2 đợt mở chuyển nhượng đến đầu năm 2014, tất cả số chung cư đã được tiêu thụ hết.

Các dự án bất động sản thuộc phân khúc giá dưới 1 tỉ đồng được chào bán trong những tháng đầu năm còn có Ehome 3 - Tây Sài Gòn, block A1 với giá bán từ 690 triệu đồng/căn của Nam Long, Sunview Town - Block Sapphire của Đất Xanh (giá dao động 600 triệu đồng/căn) hay An Gia Garden (800 triệu đồng/căn).

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, cho rằng trong thời điểm tới, các đề án thuộc thị trường giá rẻ sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường. Thêm vào đó, việc lãi suất vốn vay mua nhà phố từ gói 30.000 tỉ đồng giảm còn 5%/năm sẽ càng tạo sự sôi động cho thị trường này.

Rẻ nhờ chẻ nhỏ

Việc người tiêu dùng chấp nhận dòng chung cư có giá dưới 1 tỉ đồng là điều không khó để giải thích. Theo ông Châu, với năng lực số tiền có hạn, những cặp vợ ông xã trẻ, những người có lương bổng làng nhàng và thấp chỉ có thể mua căn hộ có giá cả thấp, cụ thể là căn hộ dưới 1 tỉ đồng. Nhu cầu nhà ở của nhóm người mua này là rất lớn. Trên thực tế, nhu cầu mua nhà phố giá rẻ xâm chiếm tới 60% thị trường.

Ngoài quan tâm lớn, ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Phát triển Nhà Thủ Đức (TDH), cho rằng một trong những nguyên nhân giúp các đề án nhà chung cư đắt giá dưới 1 tỉ đồng/căn mua bán tốt trong thời điểm qua là nguồn cung không nhiều vì các đề án phục dịch như đã được tiêu thụ hết trước đó.

Thực tế cho thấy các dự án bất động sản nhà chung cư dưới 1 tỉ đồng ra hàng trong thời khắc qua phần đông là những đề án cũ từ trước đó được hồi sinh trở lại, sau đó chẻ nhỏ căn hộ có quy mô lớn thành chung cư nhỏ hơn khiến cho giá chuyển nhượng rẻ hơn. Hưng Ngân Garden, 8x Đầm Sen hay An Gia Garden đều là những trường hợp như vậy.

Một thưa của Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy để đẩy nhanh hàng tồn kho, nhiều công ty đã xin “chẻ nhỏ” nhà chung cư hoặc chuyển từ nhà phố ở thương mại sang nhà ở xã hội. Mục đích là nhằm hạ giá cả của từng căn hộ, còn chuyển sang nhà mặt phố ở xã hội là để giúp khách hàng có xác xuất diện kiến với mức lãi suất ưu đãi. Trong tổng số gần 2.000 căn tồn kho mấy năm trước được giao dịch ra trong 6 tháng đầu năm nay, có gần 50% số căn giao dịch được nhờ chia nhỏ. Hiện có nhiều đề án được các CDT nộp hồ sơ xin “chẻ” từ 5.000 căn lên hơn 9.100 căn.

Báo cáo phân khúc quý II/2014 của CBRE Việt Nam cũng cho thấy thị trường nhà mặt phố ở TP.HCM không chỉ sụt giảm về phải chăng quy mô nhà chung cư cũng bị Thu nhỏ lại. Kích thước nhà chung cư giảm làng nhàng 10-15 m2 đối với tất thảy các phân khúc, nhằm hướng đến nhóm khách hàng có ngân sách hạn chế. Loại nhà mặt phố ở tổng diện tích 45-60 m2 tăng lên đáng kể trong khi ngay cả những căn hộ cao cấp 2 phòng ngủ trở lên cũng điều chỉnh quy mô từ 100-120 m2 xuống còn 80-87 m2.

“Điều chỉnh giá, giảm diện tích để chuyển sang chung cư giá rẻ khiến lợi nhuận của doanh nghiệp không cao. Điều này không có gì bất hòa vì đối với các neo đơn vị phát triển kinh doanh địa tù và thời khắc này cũng như không bóng đá, thắng 1-0 vẫn hơn là hòa hoặc thua”, ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc CBRE Việt Nam, ví von về khuynh hướng chuyển sang thị trường bình dân của nhiều doanh nghiệp bất động sản.

Với nhu cầu lớn, đầu tư vào phân khúc chung cư bình dân sẽ là một hướng đi bền vững cho bất kỳ doanh nghiệp nào. Tuy nhiên, đầu tư vào thị trường này là chuyện không hề dễ dàng. “Làm nhà phố giá chấp nhận được không dễ vì yêu sách nhiều thứ, từ trình độ công nghệ, market cho đến phương án giao dịch hàng. Lợi nhuận từ thị trường này cũng thấp, chỉ từ 10-15%”, ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch Công ty Nam Long, một trong những doanh nghiệp đi đầu trong thị trường nhà giá rẻ, nhận định mua ban biet thu lien ke gia re.

Lưu Đức

nhịp cầu đầu tư

Tranh chấp chung cư: Dân bị công tét mặt, sinh máu trước bình diện công an phường

Tranh chấp chung cư: Dân bị đánh tét mặt, đổ máu trước mặt công an phường

Sáng 3-7, một bạn ở nhà chung cư Phú Thọ Hòa (quận Tân Phú, TP.HCM) đã bị lực lượng an ninh của CDT là CTCP đầu tư thi công và khai thác công trình giao thông 584 (NTB) vây đánh tét mặt, đổ máu ban nha dat quan cau giay gia re ban chung cu the pride hai phat. Điều đáng nói, sự việc xảy ra ngay trước mặt Công an phường Phú Thọ Hòa.

Trước đó, trong ngày 2-7, lục đục giữa bạn và CDT lại bùng lên sau một thời điểm tạm thời lắng. Trong ngày này, nhiều bạn đóng tiền giữ xe cho Ban quản lý nhà chung cư (do Ban quản trị nhà chung cư thuê) khi lấy xe gửi ở tầng hầm (hiện do CĐT quản lý) thì vấp phải phản ứng từ phía các Sales giữ xe. Các NVKD này không mong muốn cho bạn lấy xe vì không xuất trình thẻ giữ xe.

Ở chung cư này đang tồn tại song song hai chốt kiểm rà xe ra vào. Một ở tầng hầm do CDT quản lý và một ở cổng căn hộ do Ban Quản trị nhà chung cư kiểm soát.

Phía CDT khẳng định: “tầng hầm giữ xe thuộc có được của chúng tôi” và buộc khách hàng khi vào - ra phải lấy - xuất trình thẻ giữ xe do gia tộc phát hành. Đương nhiên, phí giữ xe bạn phải đóng cho chủ đầu tư, nếu không đóng theo quý thì sẽ bị thu theo diện vãng lai với mức cao gấp nhiều lần.

Ngược lại, nhiều người tham quan cầm theo giấy tờ nhà trong đó có ghi tầng hầm thuộc sắm được chung, khẳng định họ có quyền để xe trong tầng hầm và không cần Công ty 584 trông giữ xe.

Cư dân bị đánh trước mặt công an cho thấy sự manh động của nhóm bảo vệ.

Đây là nguyên nhân dẫn đến bất hòa gay gắt. Nhiều người tham quan cho hay, lâu nay CDT thu tiền giữ xe thì bỏ “túi” riêng nên ngày 30-6, khi hết chu kỳ đóng tiền giữ xe định kỳ (chủ đầu tư thu theo quý, Ban quản lý thu theo tháng - NV) họ chuyển qua đóng tiền cho Ban quản lý để có thêm nguồn thu, phủ phục vụ lại cho cư dân.

Những người này không lấy thẻ giữ xe của chủ đầu tư, nên khi lấy xe đã bị ngăn cản. Căng thẳng lên đến cực điểm và sáng 2-7, Công an phường Phú Thọ Hòa phải hiện diện để dự phòng xô sát, đánh nhau. Dù vậy, Sales CĐT vẫn nhất định không cho nhiều người dân lấy xe ra. Lực lượng công an phải đanh giọng đòi hỏi thì cư dân mới được “giải thoát”.

Tiếp đó, tối 2-7 bào chữa vã tiếp thô tục xảy ra ở tầng hầm giữ xe, kéo dài trong nhiều giờ, đến tận giữa khuya và công an phường lại phải có mặt mới ổn thỏa được trật tự.

Nhưng sau đó, sáng sớm 3-7 ở tầng hầm giữ xe lại tiếp thô lỗ xảy ra căng thẳng và năm công an phường Phú Thọ Hòa lại được “điều” đến hiện trường. Lúc này một người mua bị Sales CDT cản trở khi lấy xe vẫn bất kể, rồ ra chạy thẳng nhưng bị giằng lại té sấp. Ngay lập tức, dao động năm nhân viên an ninh đeo băng rôn “584” trên tay xông vào đánh tét mặt, chảy máu. Sự việc xảy ra trước sự chứng kiến của lực lượng công an, bảo vệ dân phố và đông đảo cư dân.

Ông Tuấn, người quan tâm chung cư đã bị an ninh của chủ đầu tư vây đánh tét mặt, chảy máu trước mặt đông đảo công an phường.

Sự việc này nằm tại trong chuỗi nhiều vụ tranh chấp, bào chữa vã giữa khách hàng và phía CĐT đã xảy ra trong một thời khắc dài qua. Có điều, trước đây chỉ dừng lại đôi co thì lần này đã xảy ra đổ máu bán biệt thự cầu giấy giá rẻ. Điều đáng nói, sự việc xảy ra ngay trước mặt Công an phường Phú Thọ Hòa càng cho thấy tính chất nghiêm trọng của việc tranh chấp này, nếu không được nhanh chóng xử lý ổn định thì có xác xuất tiếp thô tục xảy ra những tình huống na ná và chừng mực ngày dần nghiêm trọng hơn.

Trần Hùng

Pháp luật TPHCm