Loạn số liệu chừng tồn kho bất động sản

Loạn mệnh liệu tồn kho bất động sản

Thị trường học TP HCM có nhiều số phận liệu đầu hàng tồn kho khác nhau như một ma trận. Ảnh: Vũ Lê.

Lượng hàng phục tồn kho căn hộ được nhiều đơn chiếc vị công bố, tuy nhiên, mệnh liệu chẳng những không trùng khớp mà còn có độ vênh lớn. Giới chuyên gia lo ngại, loạn số liệu chừng sẽ khiến thị trường học bất động sản bị đánh phải chi sai lệch.Báo cáo quý IV/2012 của Công ty CB Richard Ellis (CBRE) Việt Nam, TP HCM; Hà Nội tuần tự có tới hơn 28.000 và 20.500 căn hộ đã chào bán trên thị trường học nhưng chưa có chủ sở hữu và phải mất 4-5 năm nữa mới có trạng thái vượt qua tình trạng thừa cung.Trước đó, tại Diễn đàn Kinh tế mùa thu 2012 bởi chưng Ủy ban Kinh tế của Quốc hội tổ chức, diễn ra sáng 28/9, ông Trần Đình Thiên, Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng TP HCM và Hà Nội mỗi nơi có trên dưới hơn 35.000 căn hộ sẵn sàng để bán.Trong khi đó, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, hàng phục tồn kho cả nước hiện giờ có khoảng hơn 16.000 căn hộ chung cư, hơn 4.000 nhà thấp tầng và gần 26.000 m2 nhà văn phòng cho thuê.Lý giải về việc có nhiều số phận liệu hàng tồn kho căn hộ, Phó giám đốc bộ phận tham mưu đầu tư Công ty CBRE, Nguyễn Nguyên Thái cho rằng sự khác biệt là do ý kiến và mục mục tiêu thống kê không giống nhau.Theo ông Thái, với danh thiếp lẻ loi vị phân phối sản phẩm, đầu hàng tồn kho được hiểu là đầu hàng đã ban bố chào bán nhưng chưa có người mua. Tuy nhiên, với bộ phận kế toán, thống kê, hàng hóa đã bán nhưng chưa bít tất toán xong, đầu hàng hóa đang sinh sản giữa chừng cũng xếp vào diện tồn kho. Trong khi đó, với cơ quan quản lý, đề án được cấp phép dầu chưa triển khai vẫn được xét là nguồn cung căn hộ trong tương lai.Giải thích với VnExpress.net về cách tính đầu hàng tồn kho, một lãnh đạo Bộ Xây dựng cho hay, các sản phẩm đã có giao dịch thì Bộ không tính chất là hàng tồn. Trường hợp chủ đầu tư đã xây xong và đề án hoàn thiện nhưng chưa mở bán vì chưng thị trường trầm lắng thì được bại liệt vào dạng quy hàng tồn kho. Các dự án xây xong móng đã được giao dịch song chủ đầu tư đói vốn chẳng thể tiếp kiến tục khai triển công đệ trình và bị chậm tiến độ mất 2-3 cũng được xét vào quy hàng tồn.Ông phân tích, bản tính hàng phục tồn là sản phẩm để trong kho. Sản phẩm nhìn chung và bất động sản nói riêng khi đã sinh sản ra phải được luân chuyển. Chủ đầu tư có thể đủ lực để cân đối dòng tiền nhưng khi sản phẩm không được bán ra có nghĩa người dân không được thụ hưởng và tầng lớp chịu thiệt. "Tiền chủ đầu tư chôn vào đất, không quay được vòng, không biến thành chỉ - hàng phục - tiền, do vậy bất động sản ở đây chính là hàng phục tồn kho", ông nói.Đồng tình ý kiến trên, bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng phòng Nghiên cứu & Tư vấn của Savills Việt Nam tại Hà Nội đánh giá, mệnh liệu chừng về đầu hàng tồn kho hiện là vấn đề gây tranh cãi. Bà nhận định, khi đưa ra cách tính tồn kho phải xét tùy trường hợp cụ thể. Những dự án đã được rót vốn đầu tư hình thành ra sản phẩm nhưng không bán được mê hoặc chủ đầu tư không công bố bán đều là đầu hàng tồn kho. Trường hợp đề án chưa hình thành, chủ đầu tư chưa rót vốn thì không được coi là hàng tồn."Có những dự án có 1.000 căn hộ, đã cất nóc song chủ đầu tư chỉ tung ra 100 căn thì số phận 900 căn hộ còn lại cũng là đầu hàng tồn kho. Chủ đầu tư tuyên cha bán 10% nhưng đó tiền là cách nói của họ, bản chất 900 căn hộ đã được đầu tư hình thành", bà nói.Tổng giám đốc Công ty CP Nhà Hòa Bình, Lê Quốc Duy phân tích, không thể vơ đũa cả nắm để bẩm về kết quả hàng phục tồn kho vì làm vậy vô tình đánh giá như sai về bản tính của thị trường học bất động sản. Theo ông Duy, nên phân quy hàng tồn ra thành nhiều loại bởi mỗi nhóm cần có hướng xử lý khác nhau. Nợ xấu của danh thiếp nhóm hàng phục tồn kho này cũng có nhiều mức độ, tùy vào từng trường hợp mà đưa ra gói áp giải pháp thích hợp.Ví dụ, hàng phục chưa bán được số phận lượng lớn sẽ có chiến lược bán và xả hàng khác với quy hàng tồn dưới 30% tổng số phận sản phẩm trong dự án. Hay hàng chưa bán có vị trí đẹp, diện điển tích vừa phải, thương hiệu mạnh sẽ dễ thanh lý hơn hàng ế có tính chất thanh khoản kém.Ông Duy cho rằng, thời kì phát triển dự án tại Việt Nam rất dài, trung bình phẩm 5 năm, thậm chí lâu hơn. Vì vậy trong quá trình thực hiện, chủ đầu tư có trạng thái chia ra nhiều giai đoạn để phân bổ vốn cho phù hợp. Doanh nghiệp có trạng thái bán hàng nhiều đợt, thậm chí được phép vớ toán khi bàn giao nhà.Lãnh tôn giáo Công ty CP Nhà Hòa Bình nhấn mạnh thêm, thị trường học căn hộ có nhiều số phận liệu thống kê hàng tồn kho là một bất lợi rất lớn. Bởi do cả doanh nghiệp và khách hàng phục đều bị nhiễu thông báo và mất phương hướng. "Cần có mẫu mệnh chung để công bố mệnh liệu hàng phục tồn kho nhằm tạo sự ổn định, yên bụng cho các bên tham gia thị trường", ông nói.Theo Công ty Savills Việt Nam sở dĩ thị trường tồn tại nhiều số mệnh liệu quy hàng tồn kho căn hộ là vì hướng tiếp cận có quá nhiều sự khác biệt. Chỉ cần thống kê vào những thời điểm khác nhau cũng đã tạo ra những con số có sự chênh lệch lớn. Savills cho rằng khó khăn hiện giờ là Việt Nam chưa có những tiêu chuẩn chung để xác định số liệu chừng quy hàng tồn kho bất động sản, đặc biệt là căn hộ. Vì vậy, nếu muốn có một con mệnh tử thi với tình hình thực tại thì cần có sự can thiệp của một cơ quan chủ quản đứng ra làm ăn này.Tác giả:Vũ Lê - Hoàng Lan