Giải cứu BĐS bằng minh bạch giá và mở rộng cầu
Cần trợ giúp khơi thông dòng vốn đang “chết”, chứ không bằng giải pháp vỡ nợ hay giải thể DN, vì đã có pháp luật điều chỉnh riêng. Giải cứu phân khúc bất động sản đóng băng cũng là cách góp phần xử lý nợ xấu trong nền kinh tế tóm lại và trong hệ thống ngân hàng thương mại nói riêng.
Trong giới hạn bài viết này, chủ trương, phương án giải cứu BDS sẽ tập trung vào các đề án được đầu tư bằng vốn tự có của DN, hoặc bằng vốn vay của các tổ chức tín dụng để kinh doanh. Còn các loại nhà đất được đầu tư bằng vốn ngân sách nhà nước, hay gọi là đầu tư công, không nằm tại trong diện giải cứu.
Thứ nhất, Bộ Xây dựng điều khiển các ngành, các cấp có thẩm quyền giúp DN mua bán nhà đất kiểm kê chuẩn xác lại hàng tồn kho BĐS. Phân rõ hai loại là BDS đã hoàn thành (hoàn công) đang tồn tại chưa có đầu ra và loại BĐS đang xây dựng thi công dở dang. Đặc biệt, nắm rõ các loại bất động sản liên lụy nằm tại trong nợ xấu ngân hàng. Trên cơ sở đó, các DN đầu tư mua bán BDS cần xác định công khai và rõ ràng giá chuyển nhượng của từng danh mục BĐS, theo nguyên tắc chung là lập lại trình tự mặt bằng giá BDS để có sự điều chỉnh giảm, loại bỏ những yếu tố nâng giá “bong bóng” mà dư luận xã hội một thời rất bất bình, nhằm tránh việc khách hàng “quay lưng” với BĐS. Nếu giải cứu nhà đất mà không xử lý mặt bằng giá trị “bong bóng”, thì mọi phương pháp chính sách sẽ trở nên vô nghĩa.
Thứ hai, tập trung khơi thông nguồn vốn cho phân khúc BĐS. Phần lớn đề án BDS tụ tập ở TP. HCM là những dự án bất động sản tốt, tọa lạc trong quy hoạch đô thị, nếu quyết liệt xử lý tại địa bàn TP. HCM thành công thì hiệu ứng sẽ lan tỏa nhanh chóng ra cả nước. Một điều dễ nhận thấy là tất cả các đề án BDS do kinh tế tư nhân đầu tư, triển khai bằng vốn tự có với mật độ rất khiêm tốn, chính yếu là vốn vay ngân hàng. Vì vậy, Nhà nước cần có cơ chế, biệt đãi mở rộng cầu và tạo vốn cho thị trường BĐS.
Về mở ra cầu, cần khuyến khích, tạo điều kiện cho mọi tổ chức, cá nhân dịp chủ nghĩa trong nước mua BĐS; có biệt đãi thông suốt thoáng đối với kiều bào ở hải ngoại mua BĐS; cho phép kiều bào có quốc tịch Việt Nam, thậm chí là chưa có quốc tịch Việt Nam, cũng được mua nhà mặt phố biệt thự, nhà chung cư căn hộ các loại tại các thành thị như người dân đang sinh sống tại Việt Nam. Ngoài ra, chính sách nhà phố ở cần mở ra cho người nước ngoài, được mua nhà biệt thự, nhà chung cư sang trọng trên tài sở cho tiến hành đại trà Nghị quyết 19 của Quốc hội và Nghị định 51 của Chính phủ về bố thí điểm cho người ngoại quốc mua nhà ở tại Việt Nam (không nên kéo dài việc bố thí điểm).
Làm tan “băng” dòng vốn vào BĐS
Các NHTM đang là chủ nợ đối với DN bất động sản cần tiến hành mạnh mẽ phương pháp phân tán nợ cho mọi đối tượng là tổ chức hay cá nhân dịp chủ nghĩa là khách hàng có nhu cầu mua bất động sản để ở hoặc để sinh sản - kinh doanh. Nói cách khác, mở ra tín dụng cho các đối tượng người tham quan mua để thu hồi nợ từ các bên giao dịch là DN nhà đất đang kẹt vốn, có nợ xấu quá thời hạn đối với bank phải là phương thức kinh tế tín dụng cần được tiến hành rộng rãi.
Các tổ chức tín dụng tại Việt Nam cần vào cuộc giải cứu phân khúc BĐS, theo chính sách tín dụng rộng mở hơn. Không chỉ triển khai gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) dành cho các đối tượng thu nhập thấp, mà cần tiến hành cho vay đại trà cho mọi khách hàng có quan tâm trong khuôn khổ tổng mức tín dụng cho vay BDS được cân đối chung toàn ngành ngân hàng. Trên cơ sở đó, tùy từng NHTM, NHNN sẽ phân bổ định mức cho vay, nhưng phải đảm bảo kiểm soát được chất lượng tín dụng.
Tạo vốn “tắt” trong bất động sản bằng việc “cổ phần hóa” bao la các đề án BDS do DN tư nhân đầu tư cũng là một phương án biệt đãi tái cơ cấu chuyên ngành bất động sản ở nước ta. Nói cách khác là chứng khoán hóa các đề án BĐS thuộc diện gặp khó và đang kẹt về vốn. Đối tượng tham dự cần đa dạng, có vốn nhà phố nước tham dự làm “mồi”, cho vay ngân hàng một phần chuyển thành vốn góp cổ phần.
Cuối cùng là ưu đãi đầu tư - tín dụng của Nhà nước. Hiện tại, trong các dự án BĐS sắp hoàn tất hay đang bắt đầu xây dựng có rất nhiều dự án bất động sản tốt, chỉ đang kẹt vốn. Nợ ngân hàng trở nên nợ xấu nên các DN nhà đất đều quyết định Nhà nước trợ giúp bằng nguồn vốn vay chính sách lãi suất, từ đó có cơ hội hoàn tất dự án, có đầu ra thì mới có thể trả nợ cho ngân hàng.
Để xử lý nợ xấu tốt hơn
Như trên đã đề cập, nợ xấu trong nền kinh tế chính yếu là nợ xấu trong hệ thống ngân hàng và tập hợp vào BĐS. Vì vậy, cần tập kết xử lý nợ xấu ngân hàng, từ đây sẽ có tác động lan tỏa, tháo gỡ các khoản nợ xấu khác trong nền kinh tế.
Đáng chú ý, nợ xấu NHTM trong cho vay các dự án bất động sản thuộc ngân sách nhà mặt phố nước cấp phát cũng đang bị đóng băng. Bên vay là các nhà phố thầu hay CDT chưa được ngân sách nhà mặt phố nước cấp đủ vốn, dẫn đến nợ vay lâm thời của bank có trên 100.000 tỷ đồng đã và đang được xem là nợ xấu.
Xử lý nợ xấu được xem là bước đầu của công cuộc tái cơ cấu hệ thống NHTM, nhưng thực tế chỉ mới dừng lại ở giải pháp kỹ thuật giúp khơi thông suốt nguồn đầu tư tín dụng. Chẳng hạn, việc áp cơ chế cơ cấu lại nợ theo Quyết định số 780/QĐ-NHNN ngày 23/4/2012 bản chất về chuyên môn nghiệp vụ ngân hàng là gia kì hạn nợ, cơ cấu nợ các nhóm 3, 4 về nợ thuộc nhóm 2, 1.
Còn xử lý nợ xấu phê chuẩn Công ty Quản lý của cải của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC), hiện tại, các NHTM cũng chưa thu đồng bạc nợ nào từ các DN có nợ xấu, dù đã mua bán cho VAMC. Tất nhiên, nợ xấu được chuyển qua VAMC quản lý, xử lý…, giúp làm “sạch” bảng cân đối kế toán để NHTM có xác xuất đẩy mạnh tín dụng cho nền kinh tế, trong đó có các DN có nợ xấu đã bán qua VAMC. Đồng thời, các NHTM có trong tay “tờ giấy đổi nợ” là trái khoán đặc biệt do VAMC phát hành, có thể dùng để đi vay tái cấp vốn NHNN, giúp tăng thanh điều khoản vốn tín dụng cho NHTM. Nhưng lưu ý, nếu tiếp thô lỗ vốn vay đối với DN có nợ xấu được chuyển sang VAMC, thì sẽ tiềm ẩn đen đủi nợ xấu mới phát sinh cho NHTM.
Về cơ bản, từng ngân hàng có nợ xấu cần triệt để giảm giá thành mua bán quản lý, kể cả chi phí tiền lương, tiền thưởng để tăng cường trích lập hoàn chỉnh phòng ngừa xúi quẩy tín dụng, cũng như phòng ngừa không may vận hành chung. Ngân hàng cũng cần dành tất cả quỹ dự phòng rũi ro tích lũy từ trước đến nay để đưa vào xử lý nợ xấu. Thậm chí, đề phòng đen đủi tín dụng được trích lập đến đâu, thì sử dụng để xử lý nợ xấu đến đó.
Bên cạnh đó, đẩy mạnh xử lý tài sản bảo đảm nợ can dự nợ xấu do người tham quan vay không trả được. Cần xử lý quyết bại vấn đề này, không chầu chực sự thỏa thuận giữa ngân hàng và DN diễn ra theo các lợi ích khác nhau, khiến thực trạng thanh lý của cải đảm bảo nợ kéo dài như thời khắc qua. Trong việc tiêu thụ của cải đảmbảo nợ, kể cả tài sản đảm bảo bằng BĐS, bank (chủ nợ) cần chủ trì vận động các bank khác mở ra việc cho vay kích cầu đối với bên hấp thụ mua tài sản, kể cả người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Nợ xấu ngân hàng tăng cao hiện nay có một phần lí do là do tồn kho của bất động sản ở mức cao, ứ đọng không tiêu thụ được nên cũng cần đẩy mạnh kích cầu nội địa, trong đó có phương pháp ưu đãi giao dịch và NHTM mở rộng kích cầu vốn vay tiêu dùng bán nhà đất biệt thự cầu giấy.
Trong trường hợp đã áp dụng các phương thức tạo nguồn nêu trên mà vẫn không đủ báo đền thiệt hại nợ xấu thì cần phải thực thi cơ chế cổ đông “lời ăn lỗ chịu” bằng cách thường dùng nguồn vốn thặng dư cổ phần để đưa vào xóa nợ xấu; không chia cổ tức cho cổ đông niên độ 2013 hay các năm kế tiếp, thậm chí giảm vốn cổ phần, tức là giảm vốn cổ phần thuộc sắm được của cổ đông, phân bổ theo tỷ lệ, để dùng vào việc xóa nợ xấu.
Nguyễn Duy Lộ, Chuyên gia số tiền
Theo ĐTCK
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét